建築の値TOP | 住宅の価格 | 建材の値段 | 設計の価値 | 職人の値 | 現場の代 | 分離発注の値打 | オープンシステムの記事 | オープンシステムの雑誌建築の値 - オープンシステムの雑誌 | ||
1997年12月1日(月)  『建築と積算』 | 『建築と積算』PM/CMの実施方法 はじめに 「オープンシステム」以前、まだ普通の（？）設計事務所だった頃、「建築のコストとは何か」ということを考えさせられることが何度かあった。そしてこの度、この原稿の執筆依頼と共に「建築と積算」という雑誌が送られてきて、そこには建築のコストをめぐっての特集が組まれていた。建築積算のプロを自認する人達の中にもコストに対する考えかたがまちまちで、多少困惑している様子が見られた。この問題はCM／PMという考え方がやっと定着する兆しが見え始めた日本の建築業界に於いて、これからさらに議論を深め、体験を積み重ねながら結論が導き出されていくことであろうと思う。 ちなみに、私達が仕事をしている地方都市（鳥取県米子市）には積算事務所というものが無い。そのような需要が無い、ということかもしれない。大都市には建築の積算数量と単価をはじき出す業務で、このように大きな職能集団としての地位を確立している人達がいるということに改めて感心した。と共に、私のような者が紙面を割いて、積算のプロの方々に「何をいまさらそんなことを」と笑われるかもしれないことを覚悟しながら、パソコンにむかった。 建築プロジェクトに於ける見えない部分の代表格、それがコストである。今回「オープンシステムとコストを含む実施事例」というテーマでまとめるよう課題を与えられた。私達の事務所がこれまでに携わってきた事例は、小規模な建物の事例ばかりであり、反対に積算事務所の業務は大規模建築物が中心だと思う。従って、実際に携わっている業務にはそぐわない内容も随分あると思うが、出来るだけ事例をまじえながら「オープンシステム」以前と以後に於ける私達のコストに対する考え方や捉え方の変化などを比較してみる。 その中で何故設計事務所にとってコスト管理、コストコントロールが必要なのかということが少しでも見えてくるなら幸いである。 オープンシステムについて 「オープンシステム」と言ってもほとんどの人にはなじみが無い言葉だと思う。これは私達の事務所が勝手に付けた名前であるので、やむを得ない。この名前は5年前から使っている。一応商標登録もしてある。 設計監理の手法が、今までとはまったく違う新しいやり方なのだということを強調し、周りにいる建築業界の人や発注者の人達に理解を求めていくためにも、新しい呼び名を付ける必要があった。「直営方式」「分離発注方式」などの言葉では「発注」という狭い部分に限定され、かえって私達の考え方が伝わりにくいと思い、「オープンシステム」という呼び名にした。 コストに限らず建築というものは、私達設計者でもよく見えない部分が沢山ある。発注者にとってはなおさらであろう。建築工事にまつわる談合や賄賂は後を絶たないし、発注者のみならず一般市民までもが不信感を抱いている。これらの多くは建築プロジェクトの閉鎖性、つまり見えない部分が多すぎるというところに起因している。 そこで私達は「見せぎるを得ない仕組み」として「オープンシステム」を考え、私達設計者に見えた部分は発注者に全て公開し、共に考え共に結論を探っていくということで始めた。つまり全てオープンにしていく、という意味の「オープンシステム」であり、芸が無い名前といえl罰雀かにそうである。 私達はPM／CMを研究してこの方式を始めた訳ではない。たまたま建築業界ではこのような方式に対する社会的な要請が生じ、研究もされ始め、わが国のPM／CMの先進事例として私達の手法が日本建築学会などから注目された。 今までに携わった物件は約60件くらいになるが、今のところ私達の目の届く範囲ということで、住宅を中心とした小規模建物が多い。どの程度の規模がやりやすいか、ということに関してはそれぞれの事務所の経験と能力に依ると思う。最近「オープンシステム」を始めたある事務所では、元ゼネコン出身ということもあって、木造住宅よりもむしろS造やRC造の大型物件のほうがやりやすいということを言っていた。 建築のコストとは何か さて冒頭に戻って「建築のコストとは何か」を考えさせられるようなこと、というのをいくつかあげてみる。これはなにも特別な例ではなく、設計に携わっている人なら誰もが経験することだと思う。 その1 ・新商品が出る度に建材メーカーや建材店の人が事務所にPRに来る。そして価格を聞くと、設計価格というものを答える。そもそも設計価格というものは何だろうか。定価、設計価格、ゼネコン価格、専門工事会社価格、市販されている建設物価、積算資料の価格、さらに公共工事用のマル秘の価格、建築業界にはいろいろな価格がある。いったいどれが本当の価格なのだろうか。 このようなことに対して以前はしょうが無いか、設計者には本当の金額を言う筈が無いと半ば諦めていた。最近は違う。メーカーが商社に売る金額までは勘弁してやるが、せめて建材店が工務店に売る金額は聞き出すことにしている。答えないと見積りに参加させないと脅しながら。 その2 ・「オープンシステム」以前は共同住宅の設計が多かった。現場説明や見積り合わせにもよく立ち会った。建物の規模からして、地元の工務店数社から見積りをとるということが多かった。施主にとって、付き合い上できれば工事をさせてやりたいという工務店もたまにある。しかしその工務店がいちばん安い見積りを提出するとは限らない。ところがこういった場合でも最後は不思議と丸く（？）収まるのが建設業の凄さである。 その工務店ははとんどの場合こう申し出てきた。「いちばん安かったところに合わせるので、是非わが社にやらせてはしい」と。たったそれだけで2億円くらいの見積りが1億6千万円くらいになったりした。それでは最初に提出した見積書はいったい何だったのか。 「オープンシステム」では少なくともこのようなことは解消された。ゼネコンや工務店といった元請けの会社が見積りに参加してくる場合、見積書の各項目には直接下請け（専門工事会社）に支払う金額を記入することを条件付けている。そうでないと、専門工事会社グループから出てきた見積書と比較され、下請け会社はどんどん入れ替えられる。 その3 ・この事例は現在進行形、オープンシステム経験後である。知り合い（施主）が住宅を立て替えることにしたというので相談があった。場所は千葉県なのでとても「オープンシステム」では対応出来ない。そこで一度現地を見たうえで基本設計のみさせて頂いた。実施設計と施工は施主が商社系のハウスメーカーに直接依頼するということだった。 しばらくすると施主が「実施設計と見積りをチェックしてはしい」と言ってきた。設備関係の図面が十分でなかったので、とりあえず建築主体工事の単価をチェックした。送られてきた見積書の上に専門工事会社レベルの単価を落とし込んで計算すると、4,600万円の見積りが1,334万円ダウンした。ただし諸経費の390万円はそのままにしておいた。 施主は私が上書きした見積書をそのまま施工会社に見せ、再検討してもらうことにした。そうしたところ当初の見積りより 700万円安い見積書が再度提出された。設計内容は変更していない。これはいったいどう解釈すれば良いのだろうか。 私達が実際に分離発注で契約している各業種ごとの単価まで明示する訳だから、ハウスメーカーや工務店には相当インパクトがある。 日本の建築業界の特殊性 上記の例のように建設業とはいっもこんなもんだというつもりは無いが、このような例は事実よくあるパターンである。それなら建築業界は見積りが大雑把で、業者のモラルも質が低いのかというと、ことはそう単純なものではない。 建物を建てる際、建築主はほとんどの場合、元請けとなるゼネコンあるいは工務店と工事全体を一括で請負契約を結び発注する。あとは設計と施工を分離するかどうかの選択である。もっともそれ以外に発注者にとってどんな選択の余地が有ったというのだろうか。私達設計者も、それが当たり前とこの業界で仕事をしながらずっと思っていた。 ところが今、金融業界がやり玉にあがっているように、商取引や経済行為で今まで常識、当たり前と思っていたことでも、実は世界から見ると日本の場合は非常識、特殊事例というケースが多かった。日本の建築業界も世界から見るとやはり特殊なケースなのである。 「悪いようにはしないから」と言われるともうそれ以上疑問点に突っ込めなかったり、「お上のいう通り」にやってきて、あえて問題点には触れなかった。というようなことを私達も大なり小なり経験してきた。このような状況では建築のマネジメントが育つにはほど遠い環境である。 海外ではPM／CM、あるいはDBなど建築主にとって多くの選択肢があるという。日本でも最近これらPM／CMに対する要請が強まってきた。いろいろな角度から建築を分析し、プロジェクトを完成させるための最もふさわしい手法を選択できる環境というのは望むところであるし、建築主にもどんどん情報を公開していくというのは好ましいかぎりである。 いたずらに日本の建築業界の現状を否定して、変革を望むことが良いとは思わないが、これだけ世界とギャップがあると、日本人の価値観がどこかおかしかったのではないかと疑ってしまうことがある。一応民主主義のスタイルをとってはいるが、形だけ真似た偽物だったのかもしれない。人権よりも金券に価値を求めていた。エコノミックアニマルと言われようが、拝金主義者と言われようが、それが当たり前と疑わなかった。というような精神構造を改める必要を問われている。 根拠が曖昧な単価表 公共工事の設計を受託すると、通常積算業務まで必要になる。積算数量の算出については、専門家の方々に対して私ごときが何も言うことは無い。問題は単価である。私は他県や国の工事は経験が無いので、鳥取県で経験した狭い範囲のことでしか話ができない。 公共工事の設計金額を弾く際、まず鳥取県建築士事務所協会作成の単価表から該当する項目に落とし込んでいく。どういう訳かこの単価表には表紙にマル秘という印が押してある。このマル秘の単価表に無い項目は市販の建設物価や積算資料を使う。それでも該当しない項目は専門工事会社やメーカーなどから見積りをとり、適当に8割とか9割とか掛けて記入する。この積み上Iヂの総和が建設工事費の目安となり、発注者はそれに5％あるいは10％カットして落札予定価格を設定する。 さてこういった見積り作業の中でこれらの単価が実状にそぐわないと主張した場合、設計者はどのような方法で自分が作成した見積り単価の根拠を示すことが可能なのだろうか。根拠を分析すればするほど矛盾が露呈するはずである。 そもそも建築士事務所協会の単価表の価格は何を根拠に作成したかというと、例えば木製建具工事なら建具工事組合とかいうところが依頼を受けて単価を作成している。どのみち自分たちが工事をすることになる金額をまとめるわけであるから、それは希望価格である。ゼネコンや工務店とぎりぎりの折衝をして、損益分岐点を知り尽くしている専門工事会社が、公共工事の建具工事はこうあったらありがたい、どうせ元請けが2、3割カットするからその分上乗せし、さらに安全率も掛けておけという金額である。 事務所協会はその金額を鵜呑みにして編集作業をし、単価の根拠に対してお墨付きを与えた。設計者はお墨付きの単価表を金科玉条に、公共工事の設計見積りをはじく。単価表を隅から隅まで暗記してるほど、コストに造形が深いと思っている設計者までいる。そして発注者である治自体の職員は、事務所協会の単価を採用したというと安心し、下手に設計事務所が独自に調査した単価をいれようものなら、余計なことをするなと叱られ、疎んじられる。だからこの辺のことを理解している設計事務所は、民間工事に於いては積算などしても意味がないというところも出てくる。 公共工事の場合と同じ見積り方をした金額と、「オープンシステム」で実際に決定した金額を比較したものを参考のため以下に記す。 公共工事単価とエ事原価の比較 この建物は鳥取県淀江町が主体の第三セクターが発注した建物である。用途は和風の集会施設（飲食、宴会場としての色合いが強い）鉄骨造平屋建て230㎡の増築工事である。96年5月に完成した。 このときは元請け会社も専門工事会社も自由参加で見積をとった。発注者の希望で分離発注ではなく、元請け会社と一括で契約する方式とした。専門工事会社は通常町に対して指名願いを出していない。従って、指名願いの提出は参加条件としなかった。 米子市および淀江町に会社がある総合建設会社約100社、専門工事会社約300社に発注説明会の案内を送った。案内を出した業者の選定は、建設業組合等の名簿とNTTハローページで把握できた範囲とした。 発注説明会には総合、専門計100杜が参加し、実際に見積り参加に名乗りをあげたのは、総合33社、専門58社であった。 見積書の用紙は私達の事務所が作成したものを渡した。公共工事と同じやりかたで積算した数量が記入してあり、単価は空欄とした。 見積書の提出は私達の事務所まで郵送とし、発注者と共に開封した。表－1に公共工事で見積もる参考内訳明細書の金額と実際に決定した金額を示す。 これを見ると各項目ごとに随分ばらつきがある。参考内訳の金額が全て高いというものでもない。中項目ごとの比較だけではなく、明細項目の単価を比較すれば、さらにおもしろいことが見えてくると患うが、誌面の関係で今回は出来ないのが残念である。諸経費が随分少ないとも思ったが、総合建設会社が当初提出した金額であり、この部分は変えてない。 | オープンシステムの雑誌 (その他の体験ブログ)  出雲郷の住宅の記録 漫画連載イエヒト1号 漫画連載イエヒト2号 漫画連載イエヒト3号 漫画連載イエヒト4号 漫画連載イエヒト5号 漫画連載イエヒト6号 漫画連載イエヒト7号 漫画連載イエヒト8号 漫画連載イエヒト9号 New! 漫画「オープンシステム」 イエヒト第２号 イエヒト創刊 CCI CAD&CG CCI 建築知識 山中氏の執筆 「施主主導の建築革命」累 『中国地方の挑戦』日本経 日経アーキテクチュア 建築知識 建築知識 建築知識 日経アーキテクチャ 建築知識 建築知識 建築知識 Housing Trib 室内 『建築知識②』 『建築知識①』 月刊リトルトリガー 日経ベンチャー 積算資料ポケット版 20 日経アーキテクチュア インターネットで会社を変 プレジデント 『週刊エコノミスト』 エコノミスト アントレ 建築知識 北海道の注文住宅 『山陰経済ウィークリー』 『建築と積算』 『建築雑誌』 『日経PBムック』 『ダイケンニュース』の掲 『日経アーキテクチュア』 『住宅ジャーナル』に掲載 |