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建築の - オープンシステムの雑誌

2003年7月1日(火)

建築知識建築知識


建築知識


めざせCMの達人
住宅コスト大公開
文=長谷川浩一(アイ・シー企画(株))

A 地盤置換工法でコストを削ったS造住宅


今回は大阪で多くの物件を手がける長谷川浩一氏(アイ・シー企画)のノウハウを紹介する

■バリアフリーかつ高耐久の住宅

 今回紹介する事例は、以前に筆者の事務所で行った分離発注方式を扱った新聞記事を見て、施主が問い合わせてきたことがきっかけとなっている。こうした施主の場合、大阪ガスショールームで毎月行っている分離発注方式での家づくりに関する勉強会や現場見学会に出席してもらい、理解を深めていただいている。そのため、今回も躊躇なく、分離発注方式を選択してもらい、工務店の見積りはとらなかった。

 プラン作成に際しては、施主の母親が83歳と高齢だったため、バリアフリー型の2世帯住宅とし、将来を見据えた家族構成の変化への対応と高い耐震性および耐久性が希望された(写真1、図)。

 分離発注でよく問題になる補償については、工事中と竣工後10年間を補償するオープンシステム建物補償共済制度、ローンについては融資条件が有利な施主の社内融資制度を利用した。

 なお、業務報酬算定については、昭和54年7月10日建設省告示1206号にもとづいて算定し業者選定、発注業務、工程管理業務料はそれぞれ設計料と同額程度いただいた。

 専門工事会社は原則、入札方式で依頼している。事前に申込みがあった会社を対象に、各工事ごとに2〜5社の業者が参加して競争入札を行う。そして、そのなかで1番札、2番札の業者を選定し、施主とともに工事実績や分離発注方式の経験を検討してどちらかに決定する。

 今回は鉄骨業者で1番札ではなく、2番札の業者に決定した。なお、入札に参加したのは49の業者でそのうち落札したのは21業者である(表1)。

■S造住宅分離発注の注意点

 S造住宅で分離発注する際の躯体工事において、基礎工事と鉄骨工事で分けると、躯体部分を一つの業者でまとめにくい。そのため、基礎の型枠、鉄筋、コンクリートなどの工事を一つの業者にまとめ、鉄骨工事は単独で分離発注した。この区分けだとそれぞれが専門分野のため、工期が短縮し、コストダウンできる(048頁表2)。従来の工事区分に比べ他業種との取合い調整が煩雑だが、今回のような、市街地に建つ小規模の建物ではメリットがあるだろう。

■地盤置換工法でコストを削減

 予算を抑えつつも付加価値の高いものの採用をモットーとし、床材にはオークやサクラのフローリング、空調にはガスヒートポンプの空調システムを用いた。その結果、当初の予算を約300万円オーバーしたが、施主に満足いただいたと自負している。

 なお、住宅では設備機器が占める金額割合が高いので、分離発注として、購入代理店を競争させている。今回もユニットバスは競争入札とし、定価の46%に下げることができた。またキッチン、エレベータ、床暖房などは、問屋や施工業者から購入した。

 建材では、流通の中間マージンをカットするため、一部を分離発注する。今回は断熱工事を分離発注とした。

 今回の敷地は、N値が5以下の地層が深さ10m以上まで続く地盤が悪いところで、前面道路を大型車が通行していたため、振動対策から、基礎下の地盤に発泡スチロール系の素材、「ジオフォーム」ピーエルジー)を埋設し、建物の重さを地盤を掘り取った土の重量以下にして浮かせる、「地盤置換工法を採用した(写真2)。

 結果として、基礎を浅くし、地盤掘削コストを削減できた。

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